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产权单位缺位后,失管小区怎么办?

下水管道锈蚀老化,不是堵就是漏;电梯频繁出故障,维修得先集资;地面坑洼不平,交房至今没补过。在北京,有这样的老旧小区,设施设备无维护、公共服务多短板,长期处于“失管”状态。居民想从失管中“走”出来,谁来补位成了难题。

探访

点位1:海淀区展春园小区


(相关资料图)

下水管道“钻”出老楼外墙

在黑色保温材料的包裹下,一根根管道从各楼层伸出墙外,顺着墙壁一路向下,再接入地下。“下水管道从隐蔽工程变成了‘趴’在墙外的明管,实属小区一大‘奇观’。”居民张阿姨无奈地说,大家也知道这么做既不合适,也不好看,“但成天儿地堵,大家也是没办法”。

展春园小区外墙上的下水管

展春园小区建成于上世纪八九十年代,因为年代久远,产权结构十分复杂。“据说当年就是这么一片地,这个单位盖一栋、那个单位盖一栋,然后分给职工。后来变成商品房以后,物业问题就成了笔糊涂账,有的楼有、有的楼没有,我们这栋就没物业。”张阿姨拿出社区发的手册,记者看到,小区的产权、物业服务方多达8家,有的楼甚至按单元划分责任归属。

老楼没有物业,居民真遇上问题,就得找产权单位。但大家普遍反映,对当年分房的老住户,产权单位一般愿意协助解决,就是响应速度很慢;而后来购买二手房的新住户,除非是涉及面较广的大问题,否则多数情况都表示不管。

去年年初,一位居民家里的下水管主管道返水,脏水从地漏往外冒,卫生间、客厅淹了一大片。“我们赶紧跟楼上邻居打招呼,让大家先暂停用水,然后找人疏通。结果过了一个月,又堵了,工人疏通时告诉我们,污水井也满了。”居民们反复联系产权单位,过了两三天,对方才派来了一辆吸粪车。等到4月份,该单元的下水道再次堵塞,产权单位明确说“不管”,大家只能集资请了高压车冲洗。

记者致电该社区居委会,工作人员表示,部分楼确实没有物业,只能由产权单位负责维修,这事社区确实管不了。

“谁家知道疏通下水的电话吗?我们家堵了。”业主群里,又有居民在着急询问,张阿姨赶紧翻出常用的工人师傅电话,“出了小问题我们能自己解决,出了大问题怎么办?”

点位2:马连道中里三区4号楼

换电梯都得自己张罗

“最近,楼内的电梯坏了一部。”在西城区马连道中里三区4号楼,电梯运行是个麻烦事。

马连道中里三区4号楼建于上世纪90年代末,属于央产房。“以前这儿的物业都是单位自己管。房改以后,2007年他们突然贴了一个告示,说要撤出了,理由是居民不交物业费。”业委会主任金阿姨说,居民一致认为,产权单位管理不到位,就是想甩下他们这个“烂摊子”。

马连道中里三区4号楼电梯故障频出

老楼没有物业,就像得不到照护的老人,难免遇上“病痛”,水泵坏了没人维修、电梯三天两头出故障、下水管道经常堵塞……渐渐地,4号楼的设施设备运转越来越不灵。“三区其余几栋楼都做了外墙保温,就我们这栋没人管,墙面斑斑驳驳,看着就掉价。”居民们说起隔壁楼,眼里满是羡慕。

“没人管咱就自己解决。”2019年,在街道和社区的指导下,4号楼成立了业委会,6名委员成了居民之间的桥梁。“我们楼的微信群里有350多人,因为没有物业,大家只能团结互助,每户交500块钱的公共维修、维护资金,手拉着手过日子。”金阿姨说。

然而,总有些事还是需要产权单位出面。金阿姨说起,两部电梯一度都坏了,上下楼成了难题。2019年底,街道为4号楼居民向区重大办申请了一部新电梯,但电梯是特种设备,办理各种手续都需产权单位同意,楼内居民多次找其协商,才终于盖上这个章。

“大产权单位是根儿,他不点头,什么事也办不成。”金阿姨说,街道和业委会曾联系过4家物业公司,但产权单位没办移交,事情只能不了了之。

点位3:东城区龙潭西里

破损地面近20年没人修

下午五点,接孩子放学回家的李女士刚进院门,就赶紧翻身下了自行车,推车走了进来。“这些坑坑洼洼的路面骑车太颠簸了,生怕摔着孩子。”指着龙潭西里12号楼门前的地面,李女士叹了口气:“从交房到现在,这地面近20年没补过。”

龙潭西里14号楼前,地面已有20年未整修

龙潭西里12号楼、14号楼和16号楼,建于上世纪80年代初,3栋楼围成了两个单独的小院。记者在院内看到,公共区域明显疏于管理:16号楼前,水泥地面明显开裂,裸露出砂石层;12号楼前,油漆桶、涂料桶堆得一人多高;14号楼内,台阶和电表箱上,“专通下水道”的广告印得密密麻麻。

龙潭西里裸露的红砖外墙,未做保温层

“这3栋楼压根就没有物业。”12号楼内的一位居民说,家里水管、马桶堵了,只能去外面找人修,公共卫生全靠街坊自觉打扫,“我打电话找过产权单位,人一句话:‘没钱修’。”

长青园社区居委会的工作人员对记者表示,这3栋楼确实没有物业,居委会曾与产权单位沟通,对方表示很多房屋已转成商品房,没办法管太多,“真有特着急的事,居委会可以临时帮忙应急,但地面也好、墙体也好,确实不是我们的管理范畴,还得去找产权单位。”

“这一片社区,就这3栋楼没有做外墙保温。”16号楼的一位阿姨指着路对面的龙潭西里68号院感慨:同样是老楼,68号院看上去就新很多。

3栋楼的产权单位是中国体育报业,记者致电了单位房管科。“我们什么也不管,您家什么东西坏了就自己修,这里没有物业,也不收物业费。”接线的工作人员表示,未来也没有修缮地面的计划。

分析:产权单位缺位后再补位难

为何会产生失管小区?记者在连日来的走访中发现,小区失管的症结不少都在产权上。有的老旧小区本来有产权单位,但年代久远,单位不在了,小区就无人管理;有的小区虽然有产权单位,但对方态度消极,不愿担责;有的小区则是有多家产权单位,造成权责不清, 多方共管反而成了谁都不管。难解的历史遗留问题,给居民的日常生活频频添堵,影响了社区的宜居性、安全性和便利性。

产权单位难以调动,居民自谋出路之外,大多是由街道、社区应急兜底。“从物业服务的角度出发,街道、社区与物业企业还是有很大差距的。”多位社区工作人员向记者坦言,遇上问题,街道和社区通常都会积极协调,但社区居委会毕竟不是物业公司,远水解不了近渴。要想从根本扭转局面,还得请专业的人做专业的事儿。

“我们就希望主管部门能把产权单位请来,面对面说清楚,把问题给解决了,让咱百姓过上个正常生活。”金阿姨道出了居民的心声。

支招:失管小区可请街乡指定应急物业

近两年,北京失管小区解难的成功案例不少。大兴区观音寺南里10号楼,14、15号楼,39、40号楼三个居民院,专业“管家”上岗已有1年半时间了。曾经,由于产权单位的失管,垃圾清运、小区绿化、管线维修等物业服务一直处于缺失状态,居民对此意见不小。街道和社区充分发挥党建引领作用,依托居民议事,推动应急物业转正。

“造成老旧小区失管的原因是多方面的,某些情况下,物业管理责任确实系于产权单位身上。”北京市盛廷律师事务所合伙人、中国物业协会法律政策专业委员会委员王兵说,比如“三供一业”的小区,在完成改造和“三供一业”移交前,物业服务应由产权单位负责;又如“非经营性资产移交”小区,在产权单位移交全部资产前,不能免除物业管理的相关责任。“但是有些产权单位可能因为怕麻烦,或者觉得不赚钱,不愿意承担这份责任,也存在改造不彻底、专项维修资金交纳不足,导致物业企业无法正常接手管理的问题。”

王兵建议,遇到物业失管的情况,可直接由街乡指定应急物业,业主在6个月的应急服务期内,通过考察应急物业服务的工作水平或者其他物业服务企业的报价,选聘新物业。

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